◯ 10년 전에 매수한 아파트에 대하여 재건축이 진행되고 있음

◯ 최근 재건축조합에서 전유부분의 토지(지분)에 대하여 2003년 설정된 근저당권이 말소되지 않았다는 연락을 해 옴

◯ 그런데 전 소유자와 가족들은 이민을 가서 연락이 되지 않는 상태임

◯ 한편 근저당권자인 회사는 이미 청산종결되어 법인등기부는 폐쇄된 회사임

◯ 10년이 경과하면 소멸시호가 완성되고 오래된 근저당권등기는 법원에서 직권으로 말소가능하다고 하는데, 이 경우에 해당하는지 여부?

[분석]

1. 위 사안에서 전유부분에 대한 근저당권은 말소되었으나, 토지(지분)에 대한 말소등기가 누락된 것으로 판단됩니다. 설정된지 장기간이 경과된 근저당권등기는 법원에서 직권으로 말소할 수 있습니다. 부동산등기법 부칙 제2조에 의한 저당권 등 등기의 정리에 관한 특별조치에 관한 규정에서, 직권말소는 1980. 12. 31. 이전에 설정된 등기를 대상으로 하고 있으므로, 위 사안의 경우에는 직권말소의 대상이 아닙니다.

2. 근저당권의 경우 피담보채권에 부종하는 권리이므로 독립하여 소멸시효의 대상이 되지 않지만 피담보채권이 시효로 소멸하게 되면 근저당권도 이에 따라 소멸하게 됩니다. 금전채권의 소멸시효 기간은 10년이므로, 위 사안의 경우 근저당권의 피담보채권은 시효중단의 사유가 없는 한 피담보채권도 시효로 소멸하였을 것으로 판단됩니다.

[결론]

1. 그러나 근저당권말소 등기를 하기 위해서는 실제로 채권이 소멸했는지 여부에 대한 법원의 판결이 필요합니다. 위 사안의 경우 피담보채권은 전유부분에 대한 근저당권이 말소되는 시점에서 변제 등의 원인으로 소멸되었을 가능성이 높으나, 이를 입증하기는 상당히 어려운 상황이므로, 피담보채권의 시효소멸을 주장하는 것이 타당할 것으로 보입니다.

2. 한편 법인의 경우 청산종결등기가 경료되었다고 하더라도 청산업무가 존속하는 한 청산사무의 범위내에서는 권리능력을 가지므로, 근저당권자인 청산법인도 피고 적격을 가집니다. 이 경우 청산인이 대표자가 되고, 청산인 선임등기가 되지 않은 경우에는 최후의 대표이사가 법정청산인으로 회사의 대표자가 됩니다.